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(資料圖片僅供參考)

2022年的土地市場(chǎng)上建筑類(lèi)企業(yè)的身影頗為強勁。

6.35億元，湖南建工競得廣州荔灣一宗商用地；16.7億元，北京建工摘得北京房山佳世苑三期地塊；39.91億元，陜西建工和俊發(fā)包攬西安杜城村城改首批次3宗住宅用地。

連日來(lái)，各地建工企業(yè)頻頻現身土地拍賣(mài)市場(chǎng)。

中指研究院數據顯示，在2022年前10月房企拿地權益金額排行榜中，10余家建筑工程類(lèi)企業(yè)上榜，包括中建玖合、中建東孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企業(yè)，它們分列第20、22、58、76位，合計拿地金額347億元。若將中國建筑、中海地產(chǎn)計算在內，整個(gè)中建集團的拿地金額高達1076億元，是目前拿地金額最多主體。

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《中國300城市土地市場(chǎng)交易情報（2022年10月）》

重磅！地方城投拿地受限，土地市場(chǎng)誰(shuí)來(lái)托底

除了以全國最大建筑商身份活躍在當前土地市場(chǎng)上的“中建系”外，中國鐵建和中國中鐵分別以333億元和166億元拿地金額排名第8位和第15位。

一些地方建筑工程類(lèi)企業(yè)也榜上有名，北京建工集團和安徽建工集團以33億元和32億元權益拿地金額，排在2022年前三季度房企權益拿地金額榜第93位和97位。陜建地產(chǎn)以144萬(wàn)平方米拿地面積位列今年前三季度房企拿地面積排行榜第15位。

建筑類(lèi)企業(yè)大舉拿地引發(fā)市場(chǎng)慨嘆：“房地產(chǎn)行業(yè)一大批隱形企業(yè)開(kāi)始浮出水面了?！?/p>

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監劉水認為，大多數建筑類(lèi)央企、國企原有業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，具備一定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗和能力，由建筑環(huán)節向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈擴展是可行路徑。此外，當前市場(chǎng)下行和房企流動(dòng)性問(wèn)題迫使建筑類(lèi)企業(yè)遭受了應收款壞賬壓力和業(yè)務(wù)增長(cháng)壓力，建筑類(lèi)企業(yè)迫切需要其他業(yè)務(wù)補充利潤和維護現金流安全。建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一體化的優(yōu)勢，未來(lái)會(huì )比較明顯。

針對“中建系”主體拿地的考量及未來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資業(yè)務(wù)上的戰略規劃，記者致電并以郵件形式采訪(fǎng)中國建筑董事會(huì )秘書(shū)辦公室，截至發(fā)稿未收到回復。

“隱形拿地之王”

隨著(zhù)土地拍賣(mài)市場(chǎng)上的搶眼成績(jì)，建筑類(lèi)企業(yè)正迅速從幕后走向臺前。

通過(guò)公開(kāi)信息不完全統計，截至目前，中國建筑、中國鐵建、中國中鐵三大央企總計拿地金額約1575億元，成為土地市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)行業(yè)中一股不可小覷的力量。

“在資金和融資優(yōu)勢雙重加持下，現在是這類(lèi)企業(yè)逆周期布局的好機會(huì )?！蹦撤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士說(shuō)，建筑業(yè)毛利率低，中建各局需要以地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤平衡業(yè)績(jì)，同時(shí)自身項目也能給建筑主業(yè)帶來(lái)支持效果。

今年以來(lái)在土地市場(chǎng)表現最突出的企業(yè)無(wú)疑是“中建系”，京滬是旗下各工程局投資重地。

在北京，中建玖合出資66.8億元拿下朝陽(yáng)區太陽(yáng)宮地塊；中建智地以29.8億元拿下朝陽(yáng)區崔各莊棚改項目；中建壹品以35.7億元拿下大興區西紅門(mén)地塊。?另一主要地產(chǎn)平臺中海地產(chǎn)也在北京兩輪集中供地中，花費138.7億元摘得4宗地塊。

在上海，中建八局以合計超過(guò)41億元拿下浦東新區地塊、寶山顧村地塊以及奉賢新城地塊；中建玖合以64.36億元獲取上海嘉定未來(lái)城市理想單元地塊。

“項目土地使用權的競得和投資開(kāi)發(fā)有利于公司提高在上海區域市場(chǎng)的影響力、引領(lǐng)力及品牌號召力，助力公司深耕上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)?！敝袊ㄖ诠嬷袕娬{。

三季報數據顯示，中國建筑新增土地儲備922萬(wàn)平方米，期末擁有土地儲備約9166萬(wàn)平方米。其中，中海地產(chǎn)新購置土地31宗，新增土地儲備553萬(wàn)平方米，同時(shí)在上海、廣州、成都投入并購資金超百億元。中建地產(chǎn)在北京、上海、濟南及新加坡等市場(chǎng)新購置土地25宗，新增土地儲備369萬(wàn)平方米。

以2021年銷(xiāo)售情況測算，中國建筑靜態(tài)去化周期約4年。截至今年年中，土地儲備比中國建筑多的房企僅4家，分別是碧桂園、保利、萬(wàn)科、新城控股。

前述市場(chǎng)人士分析認為，行業(yè)整體盈利下滑，上游房企接連暴雷，傳統建筑商的日子并不好過(guò)。對比房地產(chǎn)5%和建筑業(yè)3%的利潤率，與其墊資不如直接拿地開(kāi)發(fā)創(chuàng )收創(chuàng )利?！爸薪ㄏ怠笔治正嫶罅楷F金在各地攻城掠地，或將成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的最強托底。

“各自為政”的發(fā)展隱憂(yōu)

進(jìn)擊的除“中建系”外，在土地市場(chǎng)投資熱情不減的不乏各大基建類(lèi)企業(yè)。

11月7日，經(jīng)過(guò)92輪競價(jià)，中鐵置業(yè)以約40054.9萬(wàn)元拿下江蘇南通地塊，溢價(jià)17.81%。更早之前，中鐵置業(yè)與中鐵諾德兩個(gè)平臺在上海攜手拿地，先是中鐵諾德以超20億元底價(jià)獨立競得上海臨港新片區純宅地，隨后中鐵置業(yè)聯(lián)合中鐵諾德以40.22億元競得青浦區一宗地塊。

除此之外，中國中鐵旗下各平臺相繼在廣州、貴陽(yáng)、合肥等地布局，拿地主體除以上兩個(gè)平臺外，中鐵集團下屬的各工程局也有現身。

中指研究院統計數據顯示，中國中鐵1~10月拿地面積312萬(wàn)平方米，排第5位，同比增長(cháng)88%。中國鐵建也在繼續發(fā)力，前10月拿地面積414萬(wàn)平方米，僅次于華潤和保利，位列第3。

10月27日，成都三批次集中供地落幕，中國鐵建累計拿地2宗，豪擲約32.58億元，是此輪成都拿地金額最高的企業(yè)。6月，上海首輪集中供地中，中國鐵建就收獲3宗地塊，斥資69億元，其中兩塊地溢價(jià)均達到10%左右，均為獨立拿地。

“建筑類(lèi)巨頭的表現真的越來(lái)越亮眼了?！庇芯W(wǎng)友在某貼吧中提到，各大工程局“互為兄弟又互相競爭”。

劉水認為，建筑、基建類(lèi)企業(yè)在資金、開(kāi)發(fā)建設等方面具有優(yōu)勢，但在產(chǎn)品力、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節存在一定局限，因此其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)長(cháng)期發(fā)展仍然取決于綜合能力建設。特別是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在底部運行，回暖暫未見(jiàn)曙光，此類(lèi)企業(yè)高額土地投資能否有效轉化為銷(xiāo)售和營(yíng)業(yè)收入仍然取決于整體市場(chǎng)情況。

今年前三季度，中國中鐵房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)簽約合同額為411.4億元，占總合同額約2.07%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為342.09億元，同比增長(cháng)56.5%。在中指研究院發(fā)布的2022年1~10月房企銷(xiāo)售排行榜中，中國中鐵以516.9億元排在第32位，較去年同期上升22個(gè)名次；在權益銷(xiāo)售榜中，中國中鐵更是沖進(jìn)TOP30。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，對于具有雄厚財力與融資能力的央企來(lái)說(shuō)，現在的確是彎道超車(chē)的好時(shí)機。當下市場(chǎng)環(huán)境適宜央企投資，各地政府鼓勵央企參與拿地開(kāi)發(fā)以及上游甲方公司債務(wù)傳導的工程款、墊資等問(wèn)題聚合傳導后，大型建筑類(lèi)央企紛紛探索盈利空間，直接拿地投資開(kāi)發(fā)趨勢愈發(fā)明顯，但各子公司各自為營(yíng)擴張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)帶來(lái)的同業(yè)競爭壓力也大。

專(zhuān)家認為，當前建筑行業(yè)的毛利率在11%左右，房地產(chǎn)的毛利率盡管有所下滑也能高出建筑行業(yè)約10個(gè)百分點(diǎn)，因此建筑類(lèi)企業(yè)有動(dòng)力開(kāi)拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)?，F在能低價(jià)拿到優(yōu)勢地塊的概率大大增加，國資建筑企業(yè)又有較大融資優(yōu)勢，這意味著(zhù)項目盈利空間較大。

從中國建筑各項數據指標來(lái)看，房屋建筑工程板塊是其主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)源，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資業(yè)務(wù)的毛利率最高，為其貢獻了3成以上利潤。

2022年上半年中國建筑實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1.06萬(wàn)億元，實(shí)現歸屬上市公司股東凈利潤285億元。其中，“房屋建筑工程”營(yíng)業(yè)收入6794億元，占比64.1%?；毛利472億元，占比45.3%；毛利率為6.9%?！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資”營(yíng)業(yè)收入1520億元，占比14.3%；毛利319億元，占比30.6%；毛利率為21%。

高毛利率促使中國建筑將更多投資放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上。中報顯示，中國建筑上半年完成投資額1854億元，同比增長(cháng)5.9%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)完成投資額1532億元，占公司投資額的82.6%，同比增長(cháng)26.5%，遠超公司整體投資額增速，也是中國建筑各板塊中唯一投資正增長(cháng)的業(yè)務(wù)。

“主要還是感受到了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能為各平臺利潤增色?！蹦撤科髢炔咳耸空f(shuō)，行業(yè)格局從“強者恒強”轉向“穩者更強”，但這些“巨無(wú)霸”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面有多個(gè)平行單位，涉及子公司盤(pán)根錯節，是陸續推進(jìn)地產(chǎn)板塊整合還是各自為戰是一個(gè)問(wèn)題；它們旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都曾經(jīng)歷多年起伏波折，能否在市場(chǎng)樹(shù)立品牌也有待觀(guān)察。

標簽： 土地市場(chǎng)