每經(jīng)記者：王佳飛????每經(jīng)編輯：魏文藝

4月18日，上海今年首批集中供地首日出讓中，龍湖和建華聯(lián)合體以底價(jià)24.7995億元競得上海嘉定區江橋鎮JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，占地面積54964.2平方米，計容建筑面積116703平方米，綜合容積率2.12。

(資料圖)

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，42-07是商辦地塊，計容面積4.44萬(wàn)平方米，商業(yè)60%、辦公40%。也就是說(shuō)，龍湖又要在上海打造商業(yè)項目了。

去年租金收入94.3億 商場(chǎng)整體出租率93.9%

早在十幾年前，龍湖管理層便提出要“持商業(yè)”，不久前的2022年度業(yè)績(jì)會(huì )上，龍湖董事長(cháng)兼CEO陳序平更是表示，“預計在未來(lái)五年以?xún)龋ǚ堑禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)）利潤占比是非常有希望達到50%以上?！?/p>

可見(jiàn)，商業(yè)等非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)正在龍湖的戰略中變得愈加重要。

去年租金收入增14.1%

作為龍湖旗下最為響亮的商業(yè)地產(chǎn)品牌，“天街”的名氣甚至要壓過(guò)龍湖旗下各類(lèi)房產(chǎn)品牌系。

“自從麗澤龍湖天街開(kāi)業(yè)之后，這里就成了（我購物的）第一選擇。我覺(jué)得區別于其他商場(chǎng)，這家天街最吸引我的優(yōu)勢，一是區位交通方便，但地鐵出入口還不能直接進(jìn)入這一點(diǎn)略有欠缺，不過(guò)瑕不掩瑜；二是空間感很棒，尤其是燈光設計和整體配色，出門(mén)還可以欣賞麗澤商務(wù)區建筑，讓人心情愉悅；三是垂直動(dòng)線(xiàn)設計合理，且購物中心將寫(xiě)字樓包含在內，設有直通電梯和通道，電梯速度非?？?；四是洗手間十分干凈整潔，且類(lèi)型齊全，設置合理?！?/p>

4月19日，北京的田女士通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者談了自己對龍豢天街看法，“從吃喝玩樂(lè )的角度看，吃喝方面的品牌引入較多，比較能滿(mǎn)足個(gè)人需求；面玩樂(lè )方面感覺(jué)品類(lèi)不如其他競品豐富。引外，外部交通動(dòng)線(xiàn)設計方面，比如地面人車(chē)分流、出租車(chē)等候點(diǎn)等細節上還有待完善?！?/p>

對于目前北京的6個(gè)龍湖天街，田女士表示，“給我的感覺(jué)是整體設計上比較有特點(diǎn)，品牌認可度高，但是相互之間差別也不小，個(gè)別天街的品牌引入有些混亂，缺乏明確的主題和定位，屬于去過(guò)一次就不太愿意想再去第二次的那種?！?/p>

事實(shí)上，商業(yè)等非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)目前在龍湖的業(yè)務(wù)中顯得愈發(fā)重要。

龍湖在2022年的合同銷(xiāo)售額為2015.9億元，而在2021年龍湖則實(shí)現了合同銷(xiāo)售額2900.9億元，這意味著(zhù)，與2021年相比，龍湖的合同銷(xiāo)售額下降了約30.5%。

但另一方面，2022年龍湖的運營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長(cháng)14.1%；商場(chǎng)租金收入為94.3億元，同比增長(cháng)16%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7；運營(yíng)毛利率為75.6%，較上年增長(cháng)0.9%。這在龍湖2022年營(yíng)業(yè)收入的2505.7億元，股東的核心凈利潤的225.4億元中就越發(fā)凸顯了。

今年1~3月，龍湖實(shí)現經(jīng)營(yíng)性收入約62.5億（含稅），其中運營(yíng)收入約為31.9億元（含稅）、服務(wù)收入約為30.6億元（含稅）。

這個(gè)數據也符合龍湖所說(shuō)的商業(yè)是業(yè)績(jì)的“壓艙石”。

同時(shí)，陳序平的精力也更多放在了商業(yè)等非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)業(yè)務(wù)上，在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )中，他回答的都是此類(lèi)問(wèn)題。

談及龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的運營(yíng)及服務(wù)方面，陳序平表示，“未來(lái)，這兩個(gè)業(yè)務(wù)能給集團穿越周期帶來(lái)穩定的現金流保障，也會(huì )逐步提高利潤占比。2022年這兩塊業(yè)務(wù)利潤占比是27%，我們預計在未來(lái)五年以?xún)壤麧櫿急仁欠浅Ｓ邢Ｍ_到50%以上的，這應該也會(huì )是行業(yè)頭部企業(yè)中為數不多的。非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤占比50%以上的，可以令龍湖整個(gè)利潤盤(pán)面更加健康?！?/p>

在陳序平看來(lái)，“目前龍湖經(jīng)營(yíng)性利潤占比大約為27%，對未來(lái)5年非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤占比預計能達到50%以上還是很有信心的?！?/p>

商場(chǎng)整體出租率93.9%

值得一提的是，4月18日龍湖拿地，也是該公司連續第3年加碼上海。

2021年，龍湖以聯(lián)合拿地方式獲取上海江橋的商住辦地塊及自貿區臨港新片區純宅地，即現在的龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯、國貿象嶼龍湖·星璟原項目；2022年，龍湖競得松江廣富林純宅地，開(kāi)發(fā)成為了龍湖松江·御湖境項目。

近期龍湖拿地意愿明顯提升，陳序平此前曾表示，“土地的獲取將有常態(tài)化的機會(huì )，行業(yè)共識是往高線(xiàn)城市聚焦，我們在策略上也會(huì )更聚焦、更堅定在高線(xiàn)城市布局?！?/p>

龍湖高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，“在城市聚焦方面，我們會(huì )堅持按照我們的20個(gè)主力城市和14個(gè)機會(huì )城市來(lái)布局，并聚焦在這些城市的核心區域；另一方面，在拿到土地之后，將通過(guò)產(chǎn)品力的打造等動(dòng)作進(jìn)一步提升盈利能力和周轉能力?！?/p>

在北京，龍湖目前有包括亦莊天街在內的6座天街、1座星悅薈。全國來(lái)看，龍湖商業(yè)已在全國32座城市累計獲取139個(gè)項目，推進(jìn)高能級城市的網(wǎng)格化布局，截至2022年12月31日，龍湖已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為722萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為927萬(wàn)平方米），整體出租率為93.9%。

根據年報，2023年龍湖預計有重慶禮嘉天街C館、蘇州胥江天街、長(cháng)沙芙蓉天街等商業(yè)項目開(kāi)業(yè)，另有無(wú)錫錫山天街、廈門(mén)集美天街等19座商業(yè)在2024年及以后開(kāi)業(yè)。在業(yè)績(jì)會(huì )上，龍湖方面提到，“今年龍湖預計新開(kāi)商業(yè)項目11個(gè)，當年新開(kāi)項目對2023年的租金收入貢獻預計將超過(guò)4個(gè)億?！?/p>

對于2023年，陳序平表示，“龍湖商業(yè)會(huì )逐步把出租率抓上來(lái)，出租率爭取在半年的時(shí)候重新回到正常水平。同時(shí)，結合現在整個(gè)疫情后大家關(guān)于消費習慣，包括不同客群對消費業(yè)態(tài)的需求變化，也在做產(chǎn)品的迭代和品牌的提升，包括一些商家組合的煥新，這塊我們還是非常非常有信心的?！?/p>

值得注意的是，陳序平此說(shuō)過(guò)，“我們選擇了一條更為辛苦的路，在降負債的同時(shí)增加利潤，相當于在體重不增的情況下去增肌，這需要更加的自律，更加注重資產(chǎn)質(zhì)量?！?/p>

可以看到，龍湖的商業(yè)生意是其“辛苦的路”中的重要一環(huán)。

每日經(jīng)濟新聞

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