南京打響核心二線(xiàn)城市解除限購“第一槍” 以真金白銀舉措激活樓市

本報記者 郭陽(yáng)琛 張家振 上海報道

(資料圖)

南京市執行已久的房地產(chǎn)限購政策正迎來(lái)階段性大轉向。

9月7日，南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展6項最新舉措。這是南京市在8月4日發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措 促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展》政策措施基礎上，再度推出的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控舉措。根據最新政策，包括玄武區、秦淮區、建鄴區和鼓樓區等四區范圍內購買(mǎi)商品房不再需要購房證明。

在業(yè)內人士看來(lái)，此舉也意味著(zhù)南京市自此全面解除了限購，打響核心二線(xiàn)城市全面放開(kāi)限購的“第一槍”。此外，《中國經(jīng)營(yíng)報》記者注意到，南京市還為激活當地房地產(chǎn)市場(chǎng)拿出了“真金白銀”措施。例如，對于在江北新區、江寧區、浦口區等新六區以及棲霞區、雨花臺區部分區域購房的，給予不低于合同總價(jià)的1%的購房補貼；實(shí)施賣(mài)舊換新補助，對出售自有住房并購買(mǎi)90平方米以上新建商品住房的，再給予不低于合同總價(jià)0.5%的補助。

“與一線(xiàn)城市不同，二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市更需要政策層面的支持?！辩R鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉表示，既然南京市這樣的強二線(xiàn)城市全面取消了限購，那么杭州市、成都市、武漢市、西安市和蘇州市等城市也有望逐步取消限購政策?！邦A計先從郊區開(kāi)始實(shí)施，如果市場(chǎng)仍面臨銷(xiāo)售壓力，這些城市就有可能完全取消限購。預計最快到10月底，非一線(xiàn)城市限購將全面取消?！?/p>

全面放開(kāi)限購政策

對于南京市此次出臺的樓市新政，最受關(guān)注的便是正式全面放開(kāi)了自2016年以來(lái)實(shí)行7年的限購政策。

9月7日深夜，“南京發(fā)布”微信公眾號發(fā)文稱(chēng)，自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買(mǎi)商品房不再需要購房證明。

記者了解到，上述四區是南京市中心城區，也是南京市僅剩的限購區域。早在2022年，南京市便在執行層面取消了棲霞區、雨花區、江寧區、江北新區、高淳區、溧水區、六合區等外圍區域的限購政策。

在多位業(yè)內人士看來(lái)，南京市之所以打響核心二線(xiàn)城市全面放開(kāi)限購的“第一槍”，與當地房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷密不可分。

克而瑞統計數據顯示，今年8月，南京市商品住宅市場(chǎng)供應面積25.97萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31.39%，同比下降20.92%；成交面積31.14萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14.47%，同比下降45.25%；成交均價(jià)27243元/平方米，環(huán)比下降19.67%，同比下降7.69%。其中，新房成交量已連續5個(gè)月下降，為2020年2月以來(lái)的最低值。

“南京市新房廣義庫存量在35個(gè)月以上，存在去化壓力?！睆埡陚ケ硎?，南京市之前就取消了外圍區域的限購，但市場(chǎng)反應并不理想，銷(xiāo)售量也沒(méi)有太大起色。在最近的南京市土拍中，除了核心區優(yōu)質(zhì)地塊有品牌房企關(guān)注外，其他區域地塊基本上都是底價(jià)成交或當地國企托底成交。

張宏偉分析認為，現在南京市取消了核心區限購，再加上執行“認房不認貸”和首付比例降低等新政策，能夠帶動(dòng)改善型需求入市，至少可讓核心區的交易量活躍起來(lái)?！斑@些政策‘組合拳’，可以帶動(dòng)改善型需求在9～10月集中釋放。但外圍的剛需、首改樓盤(pán)，受制于居民收入和當地庫存量偏大等原因，庫存去化不一定會(huì )很快見(jiàn)效?！?/p>

值得一提的是，除了全面取消限購外，南京市此次出臺的新政策還推出了多項重要舉措。首先，南京市將落實(shí)國家信貸政策最新要求，落實(shí)國家調整優(yōu)化差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。

具體而言，南京市首套房首付比例最低為20%，貸款利率政策下限按現行規定執行；二套房首付比例最低為30%，貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

其次，南京市將出臺集體土地房票安置辦法。對征收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵被征收人選擇房票安置，滿(mǎn)足被征收人多元化安置需求，縮短安置過(guò)渡周期。

另外，南京市還將對8月1日～12月31日期間購置新房的購房者給予補助。具體而言，該政策適用于新六區（江北新區、江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區）和棲霞區（龍潭街道、棲霞街道）、雨花臺區（古雄街道、板橋街道、雨花經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區及西善橋街道秦淮新河以南地區），補助標準是不低于合同總價(jià)的1%。

實(shí)施“賣(mài)舊換新”補助

在激活樓市過(guò)程中，提振二手房市場(chǎng)也是不可忽略的一環(huán)。

我愛(ài)我家研究院統計數據顯示，8月，南京市二手房成交量為6967套（含高淳、溧水），環(huán)比小幅上升2.1%。二手房成交均價(jià)為29245元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，再次回歸到3萬(wàn)元大關(guān)以?xún)取?/p>

因市場(chǎng)可售房源量持續增加影響，8月，南京市二手房新增掛牌房源5857套，環(huán)比下降2.7%；新增掛牌房源均價(jià)31828元/平方米，環(huán)比下降1.3%，均價(jià)也是近3年來(lái)首次回落到3.2萬(wàn)元以下。

“結合可售庫存來(lái)看，南京市二手房仍處于供過(guò)于求的狀態(tài)?！蔽覑?ài)我家研究院方面表示，南京市二手房房源平均成交周期為196.6天，環(huán)比增加了12.4天，主要還是因為目前南京市庫存房源量較大，客戶(hù)選擇性眾多，也會(huì )拉長(cháng)房源的整體成交周期。

因此，南京市此次出臺的新政策將實(shí)施“賣(mài)舊換新”補助，對出售自有住房并購買(mǎi)90平方米以上新建商品住房的，再給予不低于合同總價(jià)0.5%的補助。

與此同時(shí)，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合開(kāi)發(fā)企業(yè)、重點(diǎn)經(jīng)紀機構推出了“換新購”服務(wù)，搭建“換新購”超市，超市房源不高于案場(chǎng)銷(xiāo)售最低價(jià)，通過(guò)“優(yōu)先賣(mài)、放心買(mǎi)”保底交易服務(wù)，縮短二手房出售和新房購買(mǎi)周期，加快滿(mǎn)足居民住房改善需求。

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )日前發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)支持“賣(mài)舊換新”住房改善需求的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）指出，在新建商品住房“放心買(mǎi)”認購協(xié)議、二手房“優(yōu)先賣(mài)”協(xié)議中，約定30～90天時(shí)間周期內，開(kāi)發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源，經(jīng)紀機構通過(guò)“優(yōu)先賣(mài)”服務(wù)，通過(guò)線(xiàn)上流量加推、經(jīng)紀人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期。

“若二手房在約定時(shí)間內售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買(mǎi)手續；若二手房在約定時(shí)間內未售出，則開(kāi)發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認購金，購房者無(wú)須承擔違約風(fēng)險?！鄙鲜觥锻ㄖ繁硎?。

此外，《通知》還表示，將在南京房產(chǎn)微政務(wù)“房幫寧”平臺開(kāi)設“換新購”欄目，自9月8日起，公開(kāi)在售新建商品住房項目“換新購”專(zhuān)屬房源、優(yōu)惠方案、合作經(jīng)紀機構和聯(lián)系方式等實(shí)時(shí)更新信息。鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構為參與“換新購”的購房者提供專(zhuān)屬房源和專(zhuān)屬優(yōu)惠方案，讓住房改善群體切實(shí)減負擔、得實(shí)惠。

我愛(ài)我家研究院方面預計，隨著(zhù)“金九銀十”傳統銷(xiāo)售季到來(lái)，南京市二手房市場(chǎng)預計也將小幅回溫，9月交易量有望環(huán)比上升，但當前市場(chǎng)成交主力仍將是剛需群體，整體成交價(jià)格或仍將維持低位。

（編輯：張家振 校對：顏京寧）

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