深圳樓市“認房不認貸”實(shí)錄：臺風(fēng)天營(yíng)銷(xiāo)中心仍開(kāi)放

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

“最近有一些已經(jīng)轉行的房地產(chǎn)中介又回來(lái)帶客了，我們都看到了市場(chǎng)的一絲暖意?！睆臉I(yè)12年的深圳房地產(chǎn)中介王陽(yáng)（化名）對《中國經(jīng)營(yíng)報》記者如此說(shuō)道。

(相關(guān)資料圖)

連日來(lái)，“認房不認貸”、調整優(yōu)化差別化住房信貸政策等牽動(dòng)著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)，政策暖風(fēng)揭開(kāi)了樓市“金九銀十”的序幕。從8月31日起，深圳正式施行“認房不認貸”政策。9月2日，臺風(fēng)“蘇拉”登陸廣東，開(kāi)發(fā)商仍積極“營(yíng)業(yè)”。當天開(kāi)盤(pán)的中糧悅章鳳凰里采用線(xiàn)上選房模式，同時(shí)開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心接待到場(chǎng)客戶(hù)。選房結束，更有“準業(yè)主”現場(chǎng)交付定金及辦理相關(guān)手續。據該項目開(kāi)發(fā)商透露，樓盤(pán)最終售出超過(guò)300套房源，去化80%。

樂(lè )有家研究中心發(fā)布數據顯示，新政官宣后，樂(lè )有家門(mén)店成交量開(kāi)始逐日遞增。9月1日～9月5日，門(mén)店成交量環(huán)比上升80%，同比上升370%。其中，9月3日（周日）的成交量表現突出，當天帶看量較二、三季度的周日帶看量平均水平上升50%。

從業(yè)近10年的深圳房地產(chǎn)中介魏鋒（化名）也對記者表示，新政實(shí)施后的第一個(gè)周末（9月2日～9月3日），其負責的新房樓盤(pán)帶看量相較以往增加，“帶看忙不過(guò)來(lái)，臨時(shí)過(guò)來(lái)的客戶(hù)基本上安排其他新同事幫忙接待”。

雖然部分項目售樓處近日來(lái)人潮涌動(dòng)，但王陽(yáng)和魏鋒都對記者表示，其接待的大部分剛需客仍較為謹慎，抱觀(guān)望態(tài)度。選擇此時(shí)“出手”的，以置換改善性購房者居多，主要是因為“認房不認貸”政策出臺后，其購房成本降低，且他們中間多數人此前對所購買(mǎi)的樓盤(pán)早已關(guān)注，只是在等待一個(gè)時(shí)機。

有樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)宣稱(chēng)“買(mǎi)房送房”

繼廣州之后，深圳成為第二個(gè)宣布執行“認房不認貸”的一線(xiàn)城市。按照此前政策，在深圳名下無(wú)房，但在異地有房貸記錄，購房者在深圳申請貸款買(mǎi)房的首付比例為50%。新規實(shí)施之后，只要在深圳名下無(wú)房，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，購房者申請貸款買(mǎi)房均按首套房計，執行首付30%政策。

樓市新政的提振效果似乎立竿見(jiàn)影。作為新政落地后深圳首批入市項目之一，鴻榮源珈譽(yù)府開(kāi)發(fā)商在其微信公眾號發(fā)布消息稱(chēng)，9月2日，樓盤(pán)共推出818套住宅產(chǎn)品，開(kāi)設線(xiàn)上選房通道，最終歷時(shí)3.5個(gè)小時(shí)，售出596套房，成交金額約28億元，去化超七成。無(wú)獨有偶，臺風(fēng)天同日開(kāi)盤(pán)的中糧悅章鳳凰里也采用線(xiàn)上選房方式，同時(shí)開(kāi)放樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心，在入場(chǎng)簽到時(shí)間前，已有大批客戶(hù)提前到達現場(chǎng)。

“你方唱罷我登場(chǎng)?！?月5日，深圳光明區某一樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)對記者表示，目前，該樓盤(pán)不同朝向的戶(hù)型均設有“一口價(jià)”房源。以一套東南朝向、面積89平方米的三房戶(hù)型為例，“一口價(jià)”與總價(jià)相差約60.7萬(wàn)元，相當于87折。貝殼平臺銷(xiāo)量數據顯示，截至9月7日6點(diǎn)，該樓盤(pán)在30天內成交43套，為深圳新房銷(xiāo)量排行榜第一。

與此同時(shí)，記者近日走訪(fǎng)深圳多個(gè)樓盤(pán)了解到，當前入市的大部分新盤(pán)也推出折扣優(yōu)惠活動(dòng)，形式多樣，力度不一。其中，關(guān)于深圳龍華區云瓏府項目“買(mǎi)一套房送一套房”的營(yíng)銷(xiāo)方案引起廣泛關(guān)注和討論。

9月5日，記者來(lái)到云瓏府營(yíng)銷(xiāo)中心。一提起“買(mǎi)房送房”的優(yōu)惠措施，現場(chǎng)的一名項目銷(xiāo)售立即對記者露出了些許無(wú)奈的微笑，并表示，“這其實(shí)是營(yíng)銷(xiāo)噱頭來(lái)的?！?該項目銷(xiāo)售稱(chēng)，“所謂‘買(mǎi)一套房送一套房’是指給予購房者85折的購房?jì)?yōu)惠，而這15%的折扣可以用來(lái)兌換開(kāi)發(fā)商旗下東莞別墅項目的一套房子的部分首付，也可以用來(lái)兌換位于深圳大鵬新區的一套統建樓。如果選擇這兩種贈送方案，那么購買(mǎi)云瓏府的房源須按備案價(jià)來(lái)，也就是原價(jià)購買(mǎi)?！逼溥M(jìn)一步補充稱(chēng)，“但目前極少有客戶(hù)會(huì )選擇贈送方案，而是直接選擇85折購房?！?/p>

不過(guò)，就在9月7日，云瓏府項目開(kāi)發(fā)商深圳市華富控股有限公司發(fā)表聲明稱(chēng)，“近期由于我司云瓏府項目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)被錯誤解讀為‘購買(mǎi)云瓏府即贈送大鵬云悅府統建住宅’，出現相關(guān)不實(shí)信息的傳播，導致部分中介經(jīng)紀人及看房客戶(hù)對于活動(dòng)理解出現偏差，對此我司深表歉意?！?/p>

記者了解到，云瓏府在去年年底入市，目前在售的房源并非為近期加推入市，而是自去年年底賣(mài)到現在。記者注意到，該樓盤(pán)近段時(shí)間正在搭建新的營(yíng)銷(xiāo)中心，“摩拳擦掌”迎戰“金九銀十”。

除了折扣優(yōu)惠，對于購房者所關(guān)心的首付比例，部分樓盤(pán)項目也打出“最低首套首付兩成起，二套首付三成起”“即日起執行最低首套20%首付比例政策”等營(yíng)銷(xiāo)廣告。這源于中國人民銀行、國家金融監督管理總局于8月31日發(fā)布關(guān)于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知，其中提及，“對于貸款購買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%?！?/p>

不過(guò)，記者近日走訪(fǎng)的多個(gè)樓盤(pán)項目銷(xiāo)售均表示，目前還沒(méi)有接到深圳首套房執行首付兩成的通知。值得一提的是，上述發(fā)布“首付兩成”消息的宣傳海報在不顯眼處標有“具體操作以銀行審批為準”“僅供參考，不作為開(kāi)發(fā)商要約或承諾”等提示字樣。據了解，目前該類(lèi)宣傳海報多數已被撤下。

市場(chǎng)多方博弈

開(kāi)發(fā)商花式營(yíng)銷(xiāo)頻出背后，樓盤(pán)項目之間競爭激烈。

克而瑞深圳團隊提供的數據顯示，8月28日～9月3日，深圳共有4個(gè)住宅項目開(kāi)盤(pán)加推入市，合計推售1618套房源；另有4個(gè)住宅項目合計1117套房源獲批銷(xiāo)售，其中包括2個(gè)現售項目。8月28日～9月3日，深圳普通住宅供應量約10.23萬(wàn)平方米，環(huán)比下降60.5％；全市合計成交517套（預售網(wǎng)簽389套、現售網(wǎng)簽128套）；成交面積約55245平方米，環(huán)比下降1.3％；成交均價(jià)約64927元/平方米，環(huán)比上升3.4％。

根據深圳房地產(chǎn)信息平臺數據，8月，深圳全市新建商品房成交2601套，成交面積28.31萬(wàn)平方米，同比下降30.8%，其中新建商品住宅成交面積22.28萬(wàn)平方米（2199套），同比下降17.85%。深圳中原研究中心提供的數據顯示，截至8月末，深圳新房住宅可售套數為46567套，庫存量創(chuàng )深圳近13年以來(lái)歷史新高。

對于此次深圳“認房不認貸”落地，克而瑞深圳區域團隊表示，一定程度上利好“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善性購房群體。主要是由于其首付比例從五成降至三成，在換房必要性和換房門(mén)檻降低的雙重刺激下，一定程度上激發(fā)市場(chǎng)換房需求，釋放改善性購買(mǎi)力，加快市場(chǎng)流通。此外，新政也將促進(jìn)釋放少量在外地有貸款記錄的購房者入市，比如曾經(jīng)在老家購買(mǎi)過(guò)住房或者在臨深城市貸款買(mǎi)房的剛需客。

魏鋒對記者表示，“認房不認貸”政策執行后，市場(chǎng)的確一度活躍，“主要是由于置換改善性購房者（包括外地客）的購房成本降低，加上這部分人群有過(guò)購房經(jīng)驗，選房流程簡(jiǎn)單、目的性強，一旦其了解較長(cháng)時(shí)間的樓盤(pán)有較大的優(yōu)惠措施出來(lái)，他們就會(huì )果斷下定”。

王陽(yáng)也對記者表示，近幾天前來(lái)咨詢(xún)的顧客比以往增多，但此前對樓盤(pán)不了解，單純受新政策影響就下定的新客比較少。另外，魏鋒近期接待的剛需客以咨詢(xún)居多，而他們大多抱持謹慎、觀(guān)望態(tài)度?！爱斍吧钲谌詧绦袊栏竦南拶徴?，沒(méi)有購房資格的人在近段時(shí)間也僅是過(guò)來(lái)了解行情?！蔽轰h補充道。

值得注意的是，“認房不認貸”政策也在深圳二手房市場(chǎng)引起波動(dòng)。深圳中原研究中心監測數據顯示，政策出臺后，“中原找房”日進(jìn)線(xiàn)量環(huán)比增長(cháng)35%，進(jìn)線(xiàn)漲幅較高的區域包括剛需片區、豪宅片區。二手房帶看量高峰出現在9月3日，較8月日均帶看量環(huán)比增長(cháng)75%。截至9月4日，深圳中原在售二手房源38126套。樂(lè )有家研究中心監測數據顯示，8月30日～8月31日，平臺新增二手房掛牌量顯著(zhù)增加。但自9月1日起，掛牌量恢復到新政實(shí)施前水平，目前也未出現二手房“拋售潮”。

克而瑞深圳區域團隊表示，從短期來(lái)看，“認房不認貸”政策有助于提振市場(chǎng)信心，核心片區優(yōu)質(zhì)項目迎接一波市場(chǎng)行情，樓市分化加劇。但從長(cháng)期來(lái)看，單純依靠降低首付比例對整體樓市的影響相對有限。

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