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廣州率先官宣執行“認房不認貸”政策后，不少樓盤(pán)過(guò)去一周屢傳銷(xiāo)售喜報，但也有樓盤(pán)現場(chǎng)門(mén)可羅雀。

(資料圖)

日前走訪(fǎng)位于海珠區的珠光·海珠新城發(fā)現，項目銷(xiāo)售中心正在進(jìn)行改造，正門(mén)緊閉，穿過(guò)后門(mén)來(lái)到銷(xiāo)售中心，僅有兩個(gè)銷(xiāo)售在現場(chǎng)站崗，與該項目龐大的體量并不相符。

“1棟、2棟、3棟、4棟、9棟共計903套房源已全部售罄?！表椖夸N(xiāo)售人員表示，為了慶祝開(kāi)盤(pán)一周年，海珠新城推出了60套房源，額外95折優(yōu)惠，價(jià)格6.18萬(wàn)元/平方米起。目前主推的6棟，戶(hù)型包括110平方米的三房，130和140平方米的四房，均價(jià)6.8萬(wàn)元/平方米，最便宜是5樓以下的110和130平方米單位，價(jià)格6.18萬(wàn)元/平方米，如果是中間樓層大概6.4萬(wàn)~6.5萬(wàn)元/平方米。此外，項目即將加推7棟新品，140平方米的四房售價(jià)7萬(wàn)~7.4萬(wàn)元/平方米。

但根據陽(yáng)光家緣數據，聲稱(chēng)“售罄”的這5棟樓宇目前只網(wǎng)簽了400套單位，還有503套待售。如果將在售的這5棟和第6棟計算在內，整個(gè)項目網(wǎng)簽了495套，去化率僅為39%。

海珠新城悅湖璽網(wǎng)簽數據

為何數據差距這么大？

有業(yè)內人士透露，這種反差主要是由于海珠新城在取證前進(jìn)行了多輪內部員工認購，最便宜的時(shí)候3.8萬(wàn)元/平方米就能買(mǎi)到，后面買(mǎi)的價(jià)格都在4萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米，這批房源一直在和正常銷(xiāo)售的房源競爭。

一位中介機構人士表示，之前有不少海珠新城的內轉房和工抵房是通過(guò)他們放盤(pán)的，集中在1~3棟，毛坯價(jià)格5.8萬(wàn)元/平方米。然而，最近這些房源已經(jīng)停止了交易，因為不能網(wǎng)簽，樓盤(pán)現場(chǎng)的銷(xiāo)售人員也已經(jīng)撤離，具體原因尚不清楚。

“內轉房靠近馬路，價(jià)格優(yōu)勢不大，一些購房者對這些房源不信任，導致難以轉手出售?！币晃唤咏楣饧瘓F的人士則透露，年初時(shí)，珠光還允許員工申請退房，但至今仍有員工的房款未到賬，一直處于拖欠狀態(tài)。

有看過(guò)海珠新城的購房者表示，項目3梯6戶(hù)設計，樓距很近，幾乎每個(gè)戶(hù)型都能直視別人的房間，舒適度打了折扣。另外這塊地處于海珠新城的邊緣位置，不靠近地鐵，離珠江也有一段距離，總體來(lái)說(shuō)賣(mài)點(diǎn)并不明顯。而最吸引人的是其想象空間，但如今民企頻繁暴雷，這樣宏偉的藍圖最終能兌現多少，讓人心里沒(méi)有底。

另一方面，銷(xiāo)售情況未如理想和市場(chǎng)密切相關(guān)。項目在去年開(kāi)盤(pán)前吹風(fēng)8萬(wàn)元/平方米，實(shí)際開(kāi)盤(pán)約7萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米，后續由于銷(xiāo)售不理想，價(jià)格一直在6萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米徘徊。

價(jià)格不斷往下走，也反映了海珠區改善型樓盤(pán)的競爭在不斷加劇?？梢哉f(shuō)，整個(gè)海珠區都在爭奪“改善型”購房者的青睞。除了一些專(zhuān)注于大平層的豪宅項目，大多數樓盤(pán)主打110~140平方米的改善型產(chǎn)品，?那么最終的差異化競爭只能體現在誰(shuí)的價(jià)格更加“實(shí)惠”。

例如，在海珠新城4公里外的保利湖光悅色，在產(chǎn)品和圈層上更加純粹，按照保利快節奏的打法，在去年開(kāi)盤(pán)和今年“小陽(yáng)春”熱銷(xiāo)后，也有點(diǎn)后繼乏力，目前去化率為80%。距離5公里的中國鐵建西派粵府更顯低調，戶(hù)型和景觀(guān)資源更優(yōu)，但仍然無(wú)法擺脫市場(chǎng)低迷的困境。還有一些位置更為優(yōu)越的項目，如廣紙板塊的中?！八淖印焙托陆鲜械脑叫阒閷?shí)城發(fā)·江灣·和樾，都在以“誠意價(jià)”來(lái)促銷(xiāo)。

"競爭激烈是一方面，現在的市場(chǎng)環(huán)境，購房者更傾向于選擇保利、中海、越秀等央企國企的項目。大家都擔心民企的項目會(huì )爛尾，這增加了海珠新城的銷(xiāo)售壓力。"?上述業(yè)內人士透露。

而二手房方面，根據貝殼APP顯示，毗鄰的羅馬家園近半年二手成交價(jià)為4.4萬(wàn)~4.8萬(wàn)元/平方米。一路之隔一線(xiàn)望江的珠江御景灣，由于戶(hù)型相對更大，單價(jià)亦相當。

海珠新城沙盤(pán)

時(shí)間回溯到2001年，這一年，瀝滘舊村成為了廣州市的舊改試點(diǎn)村，但收效甚微；2011年又與珠光集團簽訂了改造合作合同；直到2018年5月，全村表決通過(guò)了《瀝滘城中村改造房屋補償安置方案》，海珠新城這一雄偉藍圖才正式啟動(dòng)。

作為市中心最大的舊改項目，海珠新城規劃總用地高達151.42公頃，建設總量436萬(wàn)平方米，相當于2/3個(gè)珠江新城的面積，共分為70多個(gè)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，將打造科技創(chuàng )新文化展示、科創(chuàng )商務(wù)、文化創(chuàng )意、品質(zhì)宜居四大片區。

海珠新城規劃用地進(jìn)展

根據項目現場(chǎng)展示，目前有14個(gè)地塊正在建設，主要包括教育用地、住宅用地（復建區和融資區）和商業(yè)設施用地。

其中，學(xué)校教育地塊68#、69#、78#已平整并即將開(kāi)工建設。今年6月，瀝滘珠光·海珠新城教育片區學(xué)校建設啟動(dòng)儀式”舉行。根據規劃，片區將建設1所完全中學(xué)、1所九年一貫制學(xué)校、2所小學(xué)、6所幼兒園，國家督學(xué)、清華附中原校長(cháng)王殿軍將會(huì )擔任這四所學(xué)校（暫名為清瀾學(xué)校、清澤小學(xué)、清荷小學(xué)及包括初中和高中的清嶺中學(xué)）的總校長(cháng)。

而融資區部分，銷(xiāo)售人員表示雖然有一些地塊已經(jīng)動(dòng)工，但目前只有14#地塊，即悅湖璽組團在售。其他組團尚無(wú)明確的推進(jìn)時(shí)間表。此外，除了一些景觀(guān)資源較好的地塊可能會(huì )推出大平層產(chǎn)品外，其他地塊的產(chǎn)品信息尚不清楚。

總面積超過(guò)225萬(wàn)平方米的商業(yè)區域包括辦公樓、商業(yè)設施、公寓和酒店等，目前也只有7#地塊（復建商業(yè)）、58#地塊（復建商業(yè)/商業(yè)設施）和71#地塊（公建配套/環(huán)境設施）已集中拆卸動(dòng)工。而根據規劃藍圖，海珠新城將形成“一軸、二廊、五中心”的空間結構，由創(chuàng )新灣之門(mén)、古村文化遺址保護區、中央核心商務(wù)區、濱水岸線(xiàn)商務(wù)區和東部片區組成。

根據公開(kāi)資料顯示，今年7月初，瀝滘村舊改已經(jīng)舉行了第一批復建房搖珠分房活動(dòng)，涉及25#、27#、34#地塊，總共有17個(gè)戶(hù)型1522套復建房住宅，戶(hù)型面積46.41~146.81平方米。此外，已有11個(gè)復建住宅地塊在緊鑼密鼓加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，2#、3#、21#、22#地塊均已開(kāi)工建設。

根據珠光集團規劃，預計到今年年底達成全村完成簽約的目標，未來(lái)4年將陸續分批進(jìn)行復建房的交付。到2028年交給廣州一個(gè)全新的瀝滘，一個(gè)未來(lái)的城市形象地標、生態(tài)地標與文化地標，將瀝滘打造成大灣區的名片項目。

然而，從目前的進(jìn)展來(lái)看，從規劃愿景轉向現實(shí)仍然有很長(cháng)的路要走，5年時(shí)間恐怕過(guò)于樂(lè )觀(guān)。

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